长江证券-房地产行业2024年中报综述-盈利依旧承压更加重视资金链安全.pdf

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1、 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 Table_Title盈利依旧承压，更加重视资金链安全 房地产行业 2024 年中报综述 报告要点 Table_Summary2024H1 重点房企盈利端普遍承压，销售表现不佳，投资端更趋审慎坚持以销定产，更加重视杠杆控制与资金链安全以穿越周期。但利润表是对前期经营结果的滞后反映，盈利短期承压为应有之义，更应关注前端经营和竞争格局的变化。企业分化为长期基调，短期信用主导，中期优胜劣汰；经过本轮周期的洗礼，行业竞争格局明显优化，具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法；待后续政策与基本面有所

2、兑现，当前隐含过度悲观预期的估值或有望迎来较大向上弹性。分析师及联系人 Table_Author 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416%1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 Table_Title2盈利依旧承压，更加重视资金链安全 房地产行业 2024 年中报综述 行业研究丨专题报告 Table_Rank 投资评级 看好丨维持 Table_Summary2 行业仍在深度调整，房企格局进一步分化，批量房企出险或持续计提减值，单一板块研究意义有限。

3、为了更好的分析行业经营和财务情况，我们选取 20 家重点上市房企（11 家 A 股公司，9 家港股公司）作为样本对其 2024H1 财务与经营情况进行研究。整整体体来来看看，重重点点房房企企盈盈利利端端普普遍遍承承压压，投投资资端端更更趋趋审审慎慎坚坚持持以以销销定定产产，更更加加重重视视杠杠杆杆控控制制与与资资金金链链安安全全以以穿穿越越周周期期。盈利端：营收下降、毛利率下滑、减值释放，业绩承压 收收入入与与盈盈利利能能力力下下滑滑，房房企企内内部部表表现现分分化化。竣工结算周期向下叠加房企降价去库存，2024H1重点房企营收承压但内部仍有分化；毛利率依旧承压、期间费率提升、减值占比提升、少

4、数股东损益占比提升等进一步拖累业绩表现，重点房企整体业绩表现不佳，且全年业绩表现或仍大概率延续该趋势。陒较而言，房企内部业绩表现仍有分化，土储能级较高、品牌与产品力具备竞争力、近年仍具备较好融资能力与拓展能力的优质房企，业绩表现有望明显优于行业平均。债务端：控杠杆为主旋律，债务集中到期销售回款下降短期偿债压力提升 控控杠杠杆杆成成为为共共识识，行行业业短短期期偿偿债债压压力力边边际际提提升升。行业下行背景下，房企更加重视资金安全与杠杆控制，多数房企主动降低投资强度以保障现金流稳健，2024H1 重点房企债务杠杆整体有所下降。销售回款下行与债务偿付影响下货币资金明显缩量，发债不畅叠加债务集中到期

5、短债总量不降反升，重点房企短期偿债压力边际提升。整体来看，在底部需求未企稳的情况下房企控杠杆趋势仍将延续，资金安全的重要性已阶段性超过规模增长；在信用融资、债务管控等能力占优的房企，更有望穿越行业下行周期，并可提前调整战略布局以期享受未来格局优化红利。现金流：经营回款下降，投资以销定产，融资持续分化 经经营营回回款款大大幅幅下下行行投投资资愈愈发发审审慎慎，融融资资端端持持续续分分化化。抢抓回款难抵行业销售大幅下行，2024H1重点房企经营回款同比大幅下行；虽然以销定产的投资策略使得房企土地开支有所下降，但跟随工程进度的建安开支等刚性支出仍在延续，样本 A 股房企经营活动现金流净额转负。投资端

6、愈发审慎；融资端整体现金流转正，但内部持续分化，仅部分优质央国企具备正常融资能力。行业回归到正常的投资强度与融资能力仍需要时间，现金流安全仍将为房企长期关注的重点。经营篇：销售不畅投资缩量，后端表现略好于前端 销销售售承承压压拓拓展展审审慎慎，竣竣工工表表现现略略好好于于开开工工。行业下行压力持续累积，即使是重点房企或也难以独善其身，重点房企销售金额同比大幅下降，过往核心城市核心区位拓展积极、产品力领先的房企销售表现更优。销售不畅房企投资更趋审慎，2024H1 重点房企拿地金额强度仅 17.8%，拿地强度较近年表现明显下降。后端竣工表现略好于前端开工，披露数据的重点房企开工面积同比-34.9%

7、，竣工面积同比-16.8%，但需留意的是竣工面积下降并不一定意味着营收承压。企业分化仍为长期基调，期待格局优化与估值修复 利利润润表表是是对对前前期期经经营营结结果果的的滞滞后后反反映映，盈盈利利短短期期承承压压为为应应有有之之义义，更更应应关关注注前前端端经经营营和和竞竞争争格格局局的的变变化化。企企业业分分化化为为长长期期基基调调，短短期期信信用用主主导导，中中期期优优胜胜劣劣汰汰；经经过过本本轮轮周周期期的的洗洗礼礼，行行业业竞竞争争格格局局明明显显优优化化，具具备备资资源源禀禀赋赋、融融资资、产产品品力力优优势势的的房房企企，有有望望获获取取持持续续的的销销售售与与业业绩绩阿阿尔尔法法

8、；待待后后续续政政策策与与基基本本面面有有所所兑兑现现，当当前前隐隐含含过过度度悲悲观观预预期期的的估估值值或或有有望望迎迎来来较较大大向向上上弹弹性性。风险提示 1、行业需求表现低于预期，销售下行现金流趋紧；2、减值压力仍存；3、毛利率进一步下行。市市场场表表现现对对比比图图(近近 12 个个月月)资料来源：Wind 相相关关研研究究 若存量房贷利率下调，减负效果如何？房地产行业周度观点更新2024-09-01 房屋养老金制度意味着什么？房地产行业周度观点更新2024-08-25 房贷利率的力度和局限房地产行业周度观点更新2024-08-18 -38%-24%-11%2%2023/92024

9、/12024/52024/9房地产沪深300指数2024-09-06%2 请阅读最后评级说明和重要声明 3/17 行业研究|专题报告 目录 盈利依旧承压，更加重视资金链安全.5 盈利篇：营收下降、毛利率下滑、减值释放，业绩承压.6 债务篇：控杠杆为主旋律，债务集中到期销售回款下降短期偿债压力提升.9 现金流：经营回款下降，投资以销定产，融资持续分化.11 经营篇：销售不畅投资缩量，后端表现略好于前端.13 风险提示.15 图表目录 图 1：2024H1 重点房企营收合计同比下降 12.1%（亿元）.6 图 2：2024H1 重点房企毛利率同比下降 2.2pct 至 12.6%.6 图 3：20

10、24H1 重点房企税金及附加率同比下降 0.4pct 至 1.7%.6 图 4：2024H1 重点房企期间费用率同比提升 0.8pct 至 5.9%.6 图 5：2024H1 重点房企投资净收益占利润总额之比同比提升 5.1pct.7 图 6：2024H1 重点房企公允价值变动净收益占利润总额比重同比微降 0.1pct.7 图 7：2024H1 重点房企计提减值占利润总额比例提升至 96.9%.7 图 8：2024H1 重点房企净利润同比下降 55.7%（亿元）.7 图 9：2024H1 重点房企净利润率同比下降 3.5pct 至 3.6%.7 图 10：2024H1 重点房企少数股东权益与损

11、益占比仍维持较大剪刀差.7 图 11：2024H1 重点房企扣非后归母净利润同比下降 48.9%（亿元）.8 图 12：2024H1 重点房企 ROE 同比下降 2.4pct 至 1.6%.8 图 13：2024H1 重点房企归母净利率同比下降 2.9pct 至 2.5%.8 图 14：2024H1 重点房企总资产周转率同比下降 0.01.8 图 15：2024H1 重点房企权益乘数同比下降 0.48 至 6.10.8 图 16：2024H1 重点房企核心盈利数据对比.9 图 17：2024H1 重点房企盈利对比与杜邦分析.9 图 18：2024H1 重点房企有息负债/总权益同比下降 0.03

12、.10 图 19：2024H1 重点房企短债占比同比提升 1.9pct.10 图 20：2024H1 重点房企剔除预收的资产负债率同比下降 1.4pct.10 图 21：2024H1 重点房企净负债率同比提升 5.0pct 至 55.0%.10 图 22：2024H1 重点房企在手现金对短期有息负债覆盖倍数明显下降.10 图 23：2024H1 重点房企速动比率同比下降 7.3pct 至 99.6%.10 图 24：2024H1 重点房企预收对营收覆盖倍数同比下降 0.14.11 图 25：2024H1 重点房企债务数据对比.11 图 26：2024H1 重点房企表内销售回款同比下降 34.6

13、%.12 图 27：2024H1 重点房企经营活动现金流净额/上期货币资金由正转负.12 图 28：2024H1 重点房企投资活动相对节制.12 图 29：2024H1 重点房企筹资活动现金流净额转为净流入.12 图 30：2024H1 重点房企现金流数据对比.12 图 31：重点房企拿地强度对比.13%3 请阅读最后评级说明和重要声明 4/17 行业研究|专题报告 图 32：重点房企在土地市场优势在销售市场逐步兑现.13 图 33：重点房企销售金额同比与销售均价呈正向关系.13 图 34：近年重点房企销售金额市占率整体呈提升趋势.13 图 35：2024H1 重点房企开工面积同比情况.14

14、图 36：2024H1 重点房企竣工面积同比情况.14%4 请阅读最后评级说明和重要声明 5/17 行业研究|专题报告 盈利依旧承压，更加重视资金链安全 行业仍在深度调整，房企格局进一步分化，批量房企出险或持续计提减值，单一板块研究意义有限。为了更好的分析行业经营和财务情况，我们选取 20 家重点上市房企（11家 A 股公司，9 家港股公司）作为样本对其 2024H1 财务与经营情况进行研究。整整体体来来看看，2024H1 重重点点房房企企盈盈利利端端普普遍遍承承压压，投投资资端端更更趋趋审审慎慎坚坚持持以以销销定定产产，更更加加重重视视杠杠杆杆控控制制与与资资金金链链安安全全以以穿穿越越周周

15、期期；部部分分优优质质房房企企凭凭借借强强大大的的品品牌牌实实力力、产产品品力力、领领先先的的信信用用与与融融资资能能力力，表表现现出出优优于于行行业业的的表表现现，为为其其远远期期在在行行业业格格局局优优化化中中受受益益奠奠基基。盈盈利利端端：营营收收下下降降、毛毛利利率率下下滑滑、减减值值释释放放，业业绩绩承承压压。竣工结算周期向下叠加房企降价去库存，2024H1 重点房企营收承压但内部仍有分化；毛利率依旧承压、期间费率提升、减值占比提升、少数股东损益占比提升等进一步拖累业绩表现，重点房企整体业绩表现不佳，且全年业绩表现或仍大概率延续该趋势。陒较而言，房企内部业绩表现仍有分化，土储能级较高

16、、品牌与产品力具备竞争力、近年仍具备较好融资能力与拓展能力的优质房企，业绩表现有望明显优于行业平均。债债务务端端：控控杠杠杆杆为为主主旋旋律律，债债务务集集中中到到期期销销售售回回款款下下降降短短期期偿偿债债压压力力提提升升。行业下行背景下，房企更加重视资金安全与杠杆控制，多数房企主动降低投资强度以保障现金流稳健，2024H1 重点房企债务杠杆整体有所下降。销售回款下行与债务偿付影响下货币资金明显缩量，发债不畅叠加债务集中到期短债总量不降反升，重点房企短期偿债压力边际提升。整体来看，在底部需求未企稳的情况下房企控杠杆趋势仍将延续，资金安全的重要性已阶段性超过规模增长；在信用融资、债务管控等能力占优的房企，更有望穿越行业下行周期，并可提前调整战略布局以期享受未来格局优化红利。现现金金流流：经经营营回回款款下下降降，投投资资以以销销定定产产，融融资资持持续续分分化化。抢抓回款难抵行业销售大幅下行，2024H1 重点房企经营回款同比大幅下行；虽然以销定产的投资策略使得房企土地开支有所下降，但跟随工程进度的建安开支等刚性支出仍在延续，样本 A 股房企经营活动现金流净额转负。投资端愈发审慎；融资